七月过半，上市房企的半年度业绩预告也告一段落。从今年的形势看，没有预告反而是好事——已披露预告的房企，绝大部分都大幅亏损。就连曾经"浓眉大眼"的行业标杆万科，销售额也继续大幅下滑，亏损幅度进一步扩大，半年预亏120亿—150亿元，令不少人惊掉下巴。行业之艰难，可见一斑。
当然，房企业绩也并非一片惨淡。在大多数房企业绩缩水的同时，仍有少数房企实现了逆势增长。这些逆势上扬的企业，恰恰道出了房企当下的生存之道。
马太效应加剧 国央企成市场压舱石
机构数据显示，上半年房企整体销售规模仍在下探，但不同企业冷暖不一。央企继续发挥市场稳定器作用，地方国企分化加剧，民企阵营杀出一批黑马。
1、强者恒强，资源向最头部房企极致集中
2026年上半年，TOP100房企共计实现18364.1亿元的销售额（全口径），同比2025年下降约13.6%。其中，千亿阵营仅剩三家，分别是保利发展、中海地产、华润置地，较去年同期又少了一家。百亿阵营剩下34家，同比去年减少12家。
行业集中度，较去年又有所提高。
尽管行业规模仍在缩容，头部三家千亿房企却没有随大盘下滑，反而实现了逆势增长，销售额总计3859.5亿元，较去年同期小幅增长（1.6%），在百强当中的占比也提升了3.6个百分点，达到24.33%，在TOP10中的占比更是达到将近一半。
此外，TOP10房企销售总额7648.8亿元，占百强房企的比重约为48%，与去年同期基本持平。可见头部房企护城河效应明显。但前三阵营扩容增长，而4-10阵营收缩，资源进一步向“最头部”极致集中，强者恒强的的格局还在持续加强。
值得一提的是，保利、中海、华润三家央企已形成稳固的第一梯队，并且与其他房企的差距也在拉大。不过，头部的竞争已趋于白热化。
今年上半年，保利发展以1351亿元全口径销售额蝉联榜首，中海地产紧随其后，双方差距仅7.5亿元，竞争可以说已经达到胶着状态。点击了解，AI内容生产百宝箱
2、央企继续稳健领跑，民企结构性复苏
经过数年调整，房企各梯队格局成型，孰强孰弱也已经彻底明牌。
毫无疑问，央企已成为市场最重要的压舱石。
从上半年业绩来看，央企表现出强于大盘的韧性。中海地产、招商蛇口、中国金茂等的销售额较去年同期都实现了10%左右的增长，中建二局旗下的地产平台中建玖合，由于核心城市重点项目集中放量，销售额一下子暴增204.9%。在各类市场主体中，央企的底盘最稳，抗跌性也最强，整体表现优于其他房企。
部分地产民企跑出了惊人速度。据统计，上半年有6家民企销售增速同比突破100%，另外，君一控股、保亿置业、荣安地产等同比增长超七成。这些黑马多为深耕本土型中小房企。
极高的增速，固然与盘子小、基数低不无关系。但这并不能掩盖，这些房企在经营方面的领先价值。
增速最快的龙翔控股，走出了闽系房企的另一种样本。该房企多年来深耕山东、河南、陕西等地，并依托集团多元业务提供的稳定现金流，在行业下行期加码拿地，近年来在西安等地崭露头角。
再如宏发集团，一直深耕深圳本地，早已形成良好口碑。上半年多个旧改项目入市，为业绩提供充足的货值支撑，从而实现销售额翻倍。
押注核心城市高端产品 成为地产高确定性赛道
尽管部分民企有所复苏，但现阶段的房地产市场，国央企依然是绝对主力。在市场新常态下，中小房企聚焦区域深耕，寻找夹缝生存机会；国央企则抢滩高能级城市，在高端改善赛道上不断巩固市场地位和竞争力。
1、核心城市高端项目，成为头部房企统一的增长逻辑
一线及强二线城市，已成为头部房企的主战场。其中，一线城市俨然已是最大粮仓，业绩贡献率超过二线城市。
中海地产、华润置地、招商蛇口、越秀地产、保利置业、中建壹品、中国中铁、中建东孚、象屿地产等房企，上半年一线城市的销售贡献率都达到50%以上。
华润置地夺得上半年上海和深圳两大城市的销冠，其中上海销售额289.5亿元，深圳销售额239.18亿元，仅这两座城市便贡献了集团大约一半的销售业绩。北京销售额达到128.5亿元，再加上广州的46.64亿，四大一线城市的业绩占比高达60%以上。
再如中海地产，上半年北京销售额257.6亿元，列为当地市场第一；在深圳和上海的销售额也都过百亿。
对业绩起到关键支撑的，是房企的高端项目。
以华润置地为例，上半年上海多个豪宅项目热销，仅澐启滨江单盘就贡献了115.4亿元，占其上海整体业绩近四成。深圳市场就更极致了，顶豪项目深圳湾澐玺收金142亿元，撑起了其深圳整体业绩的半壁江山。
招商蛇口的情况也类似。上半年招商蛇口跻身深圳销售额TOP3，其中，75%以上的业绩来自观潮府、海晏府、招商玺等豪宅项目，业绩结构高度集中。
可见，“核心城市+高端产品”已成为头部房企守住基本盘，乃至逆势增长最具确定性的路径。这也意味着，行业已彻底告别规模为王，进入品质致胜的新阶段。了解AI智能工牌pro，读懂客户，加速转化
2、单盘定生死的时代，房企不得不强化精细化经营能力
核心城市的高端客群购买力稳定，对价格敏感度低，因此，豪宅项目即便在市场降温期仍能保持高去化、少折扣，避免大幅以价换量，从而保障销售额稳定。这也是这一轮，头部房企抢占核心城市，发力高端项目的主要原因。
当然，这种模式并非万无一失。
一方面，随着头部房企布局越来越集中，产品战略越来越趋同，彼此间的竞争也会越来越激烈。
在投资上，优质地块成为房企的必争标的，激烈竞争之下土地溢价水涨船高。这几年各地地王频出，不断刷新地价最高纪录。高价地块一旦遇到市场转向或政策调整会非常被动。这无疑也在放大房企的投资风险。
其次，产品已经高度内卷。想要单靠产品与竞品拉开差距越来越难。房企不得不从软实力如社群服务，高端圈层服务、物业服务等入手，提升产品的附加值，增强项目竞争力。
另一方面，单盘定生死的情况下，房企不得不严格遵循“做一成一”原则。
房企坚守“核心城市+高端产品”，本质是告别过去以量取胜的粗放打法，转向品质致胜的高质量经营模式。
刚需项目可依靠走量对冲个别项目失误，而核心城市的高端项目拿地成本高、资金沉淀量大、开发周期更长，单盘投入动辄数十亿乃至百亿，做得好固然可以成为整个区域的业绩支柱，一旦操盘失败则全盘皆输，根本没有其他项目可以兜底。
这就意味着，房企拿地必须极其谨慎，宁可错过也不要拿错。据明源君了解，目前房企普遍对投资测算设立了严格底线，如某房企内部变规定，收益率测算不达8%的项目坚决不拿。
在精准拿地的前提下，打磨好产品、做好精细化运营，才能在极致的单盘容错压力下行稳致远。
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